ＭＦＳ塩澤氏に聞く、住宅融資借り換え最新事情

【インタビュー】住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を運営するMFS社の塩澤崇COO

◆金利0.8％以上で返済削減効果

物価高や金利の不透明感を背景に、住宅ローンの借り換え需要が高まっている。その一方で、日本銀行がマイナス金利政策を導入した直後の2016年度に借り換えバブルが発生したため、「案件を取り尽くした」と感じる銀行員も少なくない。6月以降、大々的なキャンペーンを展開する銀行も出始めたが、実際に借り換え案件はどれほどあるのか。インターネットの住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を運営するMFSの塩澤崇COO（40）に最新事情を聞いた。

◆10年固定の11年目にニーズ

――借り換え案件は16年度に膨らんで以降、近年は減少傾向にある。借り換えメリットが出る利用者はまだ残っているのか。

結論から言えば、まだまだいる。借り換えの無料提案サービス「モゲレコ」の2月の利用客364人を分析したところ、44％がトータルで100万円以上の返済削減効果があった。個人差はあるが、50万円以上のメリットが出ると借り換えに動く利用者が多い印象だ。一方で、銀行側が案件を掘り起こすためのマーケティングには課題がある。利用者が一番欲しい情報は「いくら返済額を減らせるか」。金利をアピールする銀行は多いが、それだけでは情報として不十分だ。

――借り換えメリットが出る具体的なケースは。

現在の借り入れ金利が0.8％以上の場合はメリットが出る可能性がある。例えば、残りの元本が2500万円で完済まで28年、0.8％の変動金利で借り入れているケースで試算すると、足元の平均的な変動金利0.4％で借り換えれば、トータルで53万円、月々では2000円、返済額を削減することができるとの結果が出た。

もう一つ、10年固定選択型が変動金利に切り替わる11年目の借り換えも想定される。銀行ごとの金利差が大きく、低いと0.3～0.5％に移行するが、一部では2％に上昇する銀行もある。後者の場合、他行からすれば狙い目だろう。10年固定など固定選択型を選ぶ利用者は足元で2割ほどを占める。高金利に移行する利用者は今後も発生するということだ。

――借り入れ時期の違いにより借り換えメリットに差はあるか。

借り入れた時期が古いほど金利は高いが、元本は減っている。一方で、借り入れが最近の場合は、元本は多いものの金利は低い。モゲレコ利用者の傾向を見ると、借り入れ時期が2010年代の場合に借り換え効果が出やすいようだ。例えば、借り入れ時期が15～19年だった利用者のうち、68％は借り換えで100万円以上の返済削減効果があった。10～14年でも43％だった一方、00～04年では10％に過ぎなかった。ただ注意が必要なのは、これらは返済削減効果を見込んで自ら借り換えに動いた利用者を分析した結果だということ。住宅ローン債務者全体の平均値よりも比率が高めに出ている可能性がある。

◆物価高でニーズ増

――足元の借り換え需要はどうか。

モゲチェック利用者に借り換えを考えたきっかけを聞いたところ、6月は「物価上昇」が21％を占めた。4、5月は「金利上昇」の方が多かったが6月は16％に低下し、物価上昇と逆転した。背景には、物価上昇に賃金の上昇が追いついていないことがあると見られる。厚生労働省によると、物価変動の影響を除いた5月の実質賃金は前年同月比マイナスだった。月々のローン返済額を減らすため、変動金利からより低利の変動金利に借り換える利用者が多い。

――インターネット専業銀行に比べて大手行や地域銀行は金利水準が高い。それでも借り換え案件を取り込める余地はあるか。

モゲレコの利用者を分析すると、住信SBIネット銀行とauじぶん銀行が2強だが、イオン銀行も善戦している。同行はネット系2行よりも金利水準は高い。ではなぜ選ばれているのか。一つの仮説として、物価高のなかで住宅ローン利用者に提供するイオングループでの買い物5％割引特典が刺さっている可能性はある。対面型の銀行はコスト構造的に金利水準が高くなるのはやむを得ない。ただ、日頃の消費活動に結びつく特典を用意することで、利用者を引き付けることができるかもしれない。

塩澤　崇氏（しおざわ　たかし）

2006年東京大学大学院情報理工学系研究科修了。同年モルガン・スタンレー証券に入社し住宅ローン証券化ビジネスに参画。モーゲージバンクの設立やマーケティング戦略立案、当局対応を担当。09年ボストン・コンサルティング・グループ入社。15年9月よりMFS取締役COO。